Vlaamse overheid

34

Steeds meer mensen thuisloos door woningcrisis

Er zijn zo goed als geen woningen meer te vinden in Gent. Mensen die een opzeg van hun huurovereenkomst hebben gekregen, vinden geen betaalbare woning meer. Ze komen dan in de laatste weken voor de deadline aankloppen bij eerstelijnswerkers voor hulp bij het zoeken. Vaak zijn het alleenstaande ouders of mensen met een vervangingsinkomen maar steeds meer ook werkende mensen met een laag inkomen. De machteloosheid bij de eerstelijnswerkers is zeer groot. Zij kunnen hooguit voorzien in een warme doorverwijzing, maar zien steeds meer dat mensen ‘dak- of thuisloos’ worden. Ze logeren bij familie of vrienden tot er een oplossing komt, of komen noodgedwongen in precaire woonomstandigheden terecht.

Noot: er is een telling gebeurd van de dak- en thuislozen waardoor er vanaf maart 2021 voor het eerst betrouwbare cijfers zullen zijn.

Kennisverzameling: het project ROOF initieerde de eerste dak- en thuislozentelling in Gent en organiseert de local action group in het kader van het Europees project. Stad Gent engageert zich om naar Functional Zero te gaan en in te zetten op Housing First.

Bundeling van krachten: Taskforce Wonen en Opvang blijft beleid, administratie en middenveld samenbrengen om signalen te capteren en oplossingen uit te werken.

Projecten: via projectoproepen geeft Stad Gent het middenveld de kans om nieuwe modellen van betaalbare huisvesting voor de meest kwetsbare doelgroepen te ontwikkelen. De oproepen zijn gericht op daklozen, instellingverlaters en mensen met beperkingen.

Dienstverlening: enerzijds werden woningzoekers aangeworven om mensen te begeleiden bij hun zoektocht naar een huurwoning, anderzijds worden de woonwijzers versterkt met bijkomende consulenten om informatie en advies te geven aan woningzoekenden. 

Financiële ondersteuning: de relance huurpremie voor gezinnen tussen twee en vier jaar op de wachtlijst voor een sociale woning bood een eenmalige tijdelijke ondersteuning van 40 euro per maand. Uit dit project werden leerpunten gehaald om gezinnen beter toe te leiden naar de Vlaamse huursubsidie en huurpremie. 

Via het project ‘Opname Huurpremie’, waar de woonwijzer de potentieel rechthebbenden op een Vlaamse huurpremie actief contacteren en ondersteunen bij hun aanvraag, werd ingezet op het maximaal uitputten van bepaalde rechten. Het project werd ondertussen omgezet naar reguliere werking.

 

Reeds ondernomen acties

35

De ontoegankelijke huurmarkt®

  • Verhuurders willen vaak niet verhuren aan mensen met een vreemde familienaam, maar ook niet aan mensen met een vervangingsinkomen, een leefloon of aan alleenstaande gepensioneerden (tenzij hun kinderen borg staan).
  • Nieuwbouwwoningen zoals aan Dok-Noord zijn onbetaalbaar en dit werkt gentrificatie in de hand.
  • Sommige gezinnen staan al heel lang op de wachtlijst voor een sociale woning.  Als ze dan uiteindelijk een woning aangeboden krijgen, moeten ze soms binnen de maand verhuizen om die woning niet te verliezen. Omdat ze een vooropzeg van 3 maanden hebben, moeten  ze 2 maanden dubbele huur betalen.
  • Voor gezinnen met meer dan 5 kinderen is er geen aanbod.
  • De huurprijs van een sociale woning is berekend op de belastingaangifte van 3 jaar terug. Soms is het verschil in inkomen groot in vergelijking met 3 jaar terug. Ondertussen zijn mensen soms gepensioneerd, of werkloos geworden, … Vaak is het ook even wachten op een aanpassing van de huurprijs na een scheiding, en je inkomen moet bovendien gedurende 3 maanden 20% lager zijn om in aanmerking te komen voor een aanpassing.

Aanbodverruiming: Stad Gent wil het aantal SVK woningen verdubbelen, het aantal betaalbare huurwoningen via Huuringent verdrievoudigen en 1.200 bijkomende sociale woningen laten bouwen. Daartoe is budget voorzien en een investeringssubsidie voor de huisvestingsmaatschappijen. 

Via sociaal beheer wil stad Gent private woningen die langer dan 2 jaar op het leegstandsregister staan verhuren via SVK.

Discriminatie: de praktijktesten op de private huurmarkt worden verdergezet. De werking voor ondersteuning aan verhuurders wordt uitgebouwd met een Verhuurderspunt. Verhuurders zullen begeleid worden in objectieve verhuur. De samenwerking met de immokantoren wordt versterkt.

Huurgeschillen: voor huurders die problemen ondervinden wordt de drempel voor juridisch advies verlaagd door gratis zitdagen van Huurdersbond Oost-Vlaanderen in het stadskantoor en via doorverwijsbrieven naar Huurdersbond Oost-Vlaanderen.  

Gentrificatie: in elk stadsproject wordt 20% sociale huurwoningen en 20% budgethuurwoningen voorzien. Budgetkoop wordt omgezet in budgethuur. Via renovatietrajecten voor verhuurders wordt gestimuleerd dat bestaande huurwoningen gerenoveerd en verder verhuurd worden in plaats van verkocht.

Woningen voor grote gezinnen: bij de bouw van nieuwe SVK woningen en van nieuwe sociale woningen wordt gestreefd naar een maximaal aantal gezinswoningen met drie en meer slaapkamers. In de renovatiepremie voor verhuurders wordt extra subsidie gegeven vanaf meer dan drie slaapkamers.

Dit signaal werd geselecteerd voor het Sociaal Innovatiefonds 2022

Reeds ondernomen acties

36

Onderhoudsproblemen woningen

Omdat gezinnen in een kwetsbare situatie vaak in slechte woningen wonen, zijn onderhoudskosten vaak een grote kost, waardoor mensen dit uitstellen. Het gevolg daarvan is dat mensen niet meer in orde zijn met hun brandverzekering of in de wintermaanden in de kou zitten door problemen met de verwarmingsketel.

Heel wat mensen hebben het moeilijk om zelf hun woning te onderhouden: herstellen van een lekkende kraan of een kapotte lamp, huisvuil sorteren, schimmelvorming voorkomen. Ze ontberen heel wat skills voor een gezond woonklimaat.

Kwaliteit huisvesting: het project Gent Knapt Op ondersteunt eigenaars met een beperkt inkomen zodat zij hun woning kunnen renoveren. 

Er is een samenwerking tussen de Woonwijzer en Domuns Mundi opgezet waar de woonwijzerconsulent kwetsbare huurders kan doorverwijzen. Domus Mundi voert de kleinere klussen en herstellingen uit.

Reeds ondernomen acties

37

De huurpremie en zijn (ver-)valkuilen

Mensen die aanspraak maken op de huurpremie en hierdoor kunnen verhuizen naar een betere huurwoning, verliezen deze premie als ze nadien een sociale woning weigeren. Hierdoor ontstaan er kafkaiaanse toestanden, waarin mensen een degelijke huurwoning vroegtijdig moeten verlaten om in een sociale woning te trekken. Het aanvaarden van de sociale woning brengt ook extra kosten mee: een tweede verhuis, verfraaiings- en herstellingswerken en de schadevergoeding voor contractbreuk aan de privé verhuurder. Hierdoor duwt het systeem mensen dieper in de financiële put als ze een sociale woning krijgen, of net  door het weigeren ervan.

Mensen geven aan dat de huishuur stijgt, terwijl de huurpremie daalt en dat je daarover niks kunt zeggen of vragen, omdat je je huurpremie anders kan verliezen.

Als iemand bv. meer dan 3 maand geen vast verblijfsadres heeft, vervalt het recht op de huurpremie.

Huurpremie: de voorwaarden voor de huurpremie kunnen door Stad Gent niet veranderd worden omdat dit Vlaamse materie is. Huurders worden aangemoedigd om zoveel mogelijk én op tijd advies in te winnen bij de woonwijzer in hun buurt om te weten welke gevolgen er verbonden zijn aan het krijgen van een huurpremie en het (al dan niet) verhuizen naar een sociale huurwoning. Zij kunnen het traject op korte en langere termijn laten onderzoeken zodat zij geen impulsieve beslissingen nemen.

Reeds ondernomen acties

39

Sociale medewerkers Woningent niet meer rechtstreeks te bereiken

De sociale medewerkers van Woningent hebben geen individueel telefoonnummer en emailadres meer, maar wel een teammailadres en algemeen nummer. Op die manier willen ze de mensen beter en sneller kunnen helpen. Ze verwachten dat mensen hun zaken telefonisch, en bij voorkeur via mail regelen. Voor veel huurders en kandidaat-huurders bemoeilijkt dit de toegankelijkheid, ze willen liefst persoonlijk contact (zie signaal 67). Het is bovendien zeer moeilijk om een afspraak te bekomen.

Stad Gent kan de interne werking van Woningent niet regelen. Stad Gent kan dit signaal wel aan de sociale huisvestingsmaatschappij laten weten.

Reeds ondernomen acties

40

Geplaatste kinderen kunnen niet naar huis omwille van te kleine sociale woning

Sociale huurders met geplaatste kinderen, die een grotere woning aanvragen om hun kinderen terug thuis te krijgen, moeten zeer lang wachten op een mutatie op grond van overbezetting (soms meer dan 10 jaar). De woning is een bepalende factor bij het al dan niet terugkrijgen van de kinderen uit een pleeggezin of instelling. Een vicieuze cirkel dus.

Stad Gent bepaalt de interne mutatieregels van een sociale huisvestingsmaatschappij niet. We kunnen aandacht vragen voor deze problematiek.

Reeds ondernomen acties

41

Leegstand®

Leegstand is een doorn in het oog van de vele kandidaat-huurders, van de slachtoffers van de kraakwet, van de omwonenden die hun buurt zien verloederen. Nog steeds is er in Gent veel leegstand. Op de private woonmarkt wordt leegstand soms verdoezeld via een domicilieadres, door het vragen van extra hoge huurprijzen, door ander gebruik van de woning (Airbnb bijvoorbeeld). Sociale woningen hebben te maken met ‘frictieleegstand’ of langdurige leegstand omwille van renovaties.

Stad Gent zal intensiever inzetten op leegstandsbeleid en zal sociaal beheer toepassen. Sociaal beheer wil zeggen dat Stad Gent bepaalde leegstaande woningen zelf kan verhuren in plaats van de eigenaar. Het Verhuurderspunt  zal eigenaars adviseren om hun woning te renoveren en te verhuren.
Leegstand kan gemeld worden bij Diest Toezicht Wonen, Bouwen en Milieu per mail leegstand@stad.gent.

Reeds ondernomen acties

42

Communicatie van sociale huisvestingsmaatschappijen

Huurders en wijkorganisaties voelen zich machteloos tegenover beleid en communicatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Communicatie van sociale huisvestingsmaatschappijen naar de huurders en de wijkorganisaties laat volgens hen te wensen over. En dit in 2 richtingen. Ze zijn niet of nauwelijks bereikbaar voor klachten. En er is weinig duidelijkheid rond hun nieuwe plannen en beleidskeuzes, zoals bvb over herhuisvesting na renovatie (niet meer buurtgericht maar gezamenlijk van oude naar vernieuwde blok).

Uitzonderlijk enkele voorstellen:

Voldoende communicatie

  • Pro-actief contact opnemen met bewoners n.a.v. een geplande verhuisbeweging is belangrijk. Momenteel verloopt contact in deze vaak eerder receptief.
  • Het is van belang dat de huurders steeds zeer duidelijk en op maat geïnformeerd worden, zodat geruchten in de kiem kunnen gesmoord worden. Als dit niet op tijd gebeurt, ontstaat er paniek, onrust en verkeerde verwachtingen bij bewoners.
  • Zelfs wanneer er weinig nieuwe informatie voorhanden is, wordt dit best meegedeeld.  Niets laten weten over het (gewijzigde) verloop bij een verhuisbeweging brengt alleen meer onrust.

Keuzemogelijkheden voor nieuwe woning/nieuwe buurt voldoende breed laten

  • Een verhuis naar een andere buurt heeft een grote impact op de levenssituatie van sociale huurders. De impact manifesteert zich op verschillende levensdomeinen: gezondheid (stress, nieuwe huisarts zoeken), sociaal netwerk, bevoorrading, mobiliteit, vertrouwensbanden, hulpverlening, …)
  • Men kan een wijkkeuze doorgeven, maar het gebied kan zo groot zijn dat sociale huurders nog steeds ergens anders belanden dan dat ze verwachtten.
  • Er gaat weinig of geen aandacht naar het behoud van sociale netwerken. Er moeten maximale inspanningen geleverd worden om gezinnen, mantelzorgers, … samen te verhuizen als ze dat wensen.
  • Herhuisvesting naar sociaal patrimonium van een andere maatschappij zou ervoor kunnen zorgen dat sociale huurders dichterbij hun een gewenste setting komen, maar er is op dit moment geen centraal inschrijvingsregister

Inzicht in budgettaire impact van verhuisbeweging op verhuizers tijdig mogelijk maken

  • Verhuizen naar een ander (nieuwer) pand in een andere buurt kan een grote impact hebben op de toekomstige woonkost. De huurkorting valt weg waardoor sociale huurders het gevoel hebben dat hun huurgeld opgeslagen is.
  • Sociale huurders die moeten verhuizen willen tijdig een goed zicht hebben op de effectieve huurprijs van hun nieuwe plek.
  • Ook de kosten die gepaard gaan met de verhuis zelf zijn vaak onduidelijk. Men willen beter kunnen inschatten wat een verhuis precies zal kosten en welke ondersteuning men kan krijgen.

Begeleiding van sociale huurders die verhuizen is noodzakelijk voor, tijdens én na de verhuisbeweging.

Stad Gent bepaalt de communicatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen niet. We kunnen dit signaal doorgeven.

Reeds ondernomen acties

43

Toegankelijkheid sociale hoogbouw®

Sociale hoogbouwblokken zijn vaak moeilijk toegankelijk. Het is in sommige gebouwen niet evident om met een kinderwagen binnen en buiten te gaan omdat de drempel (letterlijk) te hoog is zonder oprijplank. Daarnaast zijn de gangen en liften vaak smal waardoor je niet kan draaien met een kinderwagen.

Oudere of minder mobiele mensen wonen soms op hogere verdiepingen. Als een lift stuk is, kan die niet altijd onmiddellijk gerepareerd worden waardoor mensen opgesloten zijn in hun eigen appartement. Soms dagenlang. De trap nemen is geen optie.

Stad Gent pleit voor snelle herstellingen bij sociale woningen, ook bij sociale hoogbouw. In nieuwe projecten geven de stadsdiensten adviezen om alle appartementen maximaal toegankelijk te maken, voldoende bergruimte te voorzien en de gemeenschappelijke delen groot genoeg te maken, bijvoorbeeld in functie van kinderwagens. Oude gebouwen worden omwille van toegankelijkheid en verouderde oppervlaktenormen uit de tijd dat ze gebouwd werden, vervangen door nieuwe gebouwen (vb Rabot, Nieuw Gent).

Reeds ondernomen acties

44

Slechte opvolging van herstellingswerken bij sociale huisvestingsmaatschappijen®

Veel bewoners klagen over de slechte staat van de sociale woningen (Rabot, Sluizeken) en over de opvolging van herstellingswerken in sociale appartementen van WoninGent. De herstellingswerken gebeuren niet of laten heel lang op zich wachten.

Ook worden sociale woningen niet leefbaar gemaakt vooraleer ze opnieuw worden verhuurd. Terwijl daar wel budget voor is. Bij schade wordt er immers sowieso borg ingehouden die dan door de sociale huisvestingsmaatschappij gebruikt kan worden om zaken te herstellen en op te frissen. 

Stad Gent kan dit signaal doorgeven aan de sociale huisvestingsmaatschappijen.

Reeds ondernomen acties