Wonen

• Het stadsbestuur zet verder in op uitbreiding en kwaliteitsverbetering  van de sociale huisvesting.
• Het nieuwe stadsbestuur zet in op een verdubbeling van het aantal woningen verhuurd door het Sociaal Verhuurkantoor en op een verdriedubbeling van het aantal woningen verhuurd door het stedelijk huurkantoor Huuringent vzw à verhoging van het aanbod aan betaalbare, kwalitatieve woningen met woonzekerheid. Deze woningen worden toegewezen op basis van objectieve criteria, discriminatie is uitgesloten.
• Verderzetting van de Taskforce Wonen
  • In samenwerking met het middenveld inzetten op het uitbreiden van het aanbod (opvang, tijdelijke woonvormen en structurele huisvesting) en begeleiding voor kwetsbare doelgroepen.
  • Hierbij de shift maken van opvang naar housing first (project Roof).
  • Project Vesalius: 13 kamers voor erkende vluchtelingen/subsidiair beschermden in woonnood en 5 kamers voor time-outers (daklozen met bijzondere zorgnood waardoor ze niet terecht kunnen in de bestaande opvanginitiatieven).
• Verderzetting van de praktijktesten in de strijd tegen discriminatie op de huurmarkt, met uitbreiding van de doelgroepen (migratie-achtergrond, seksuele geaardheid, …)
• De Stad Gent is niet bevoegd voor woningkwaliteitsnormen, dit is Vlaamse regelgeving. De kwaliteitsnormen voor woningen zijn een absoluut minimum voor een veilige en gezonde van de woning en zijn er om bewoners te beschermen (niet uit te sluiten). Afwijken van deze minimale normen is niet wenselijk.

Zie ook verslag gezamenlijk forum 16 mei 2019

Goedgekeurd project Sociaal Innovatiefonds van Begeleidingscentrum Stappen gaat hierop verder: Woonrecht nu! (voor kwetsbare jongeren tussen 17 & 25 jaar). Meer info 

Rechtzetting: als een kandidaat-huurder een tweede keer onterecht weigert, dan komt hij niet onderaan de lijst, maar moet hij zich opnieuw inschrijven als kandidaat-huurder.

Als een weigering als onterecht wordt beschouwd door de huisvestingsmaatschappij en men daardoor zijn voorrang/eerste kans/inschrijving verliest, dan kan dit uiteraard besproken worden met de maatschappij. Acht de maatschappij de weigering toch als onterecht, dan kan de kandidaat-huurder in beroep gaan bij de toezichthouder, die de weigering onderzoekt. De kandidaat-huurder motiveert in zijn brief waarom zijn weigering een terechte weigering is.

Oordeelt de toezichthouder dat de weigering terecht is, dan vervalt de weigering.

Oordeelt de toezichthouder dat de weigering onterecht is, dan blijft de beslissing van de huisvestingsmaatschappij van kracht.

Goedgekeurd project Sociaal Innovatiefonds van Begeleidingscentrum Stappen gaat hierop verder: Woonrecht nu! (voor kwetsbare jongeren tussen 17 & 25 jaar). Meer info 

Er zijn verschillende diensten zoals het Dienstenbedrijf Sociale Economie (OCMW  en Stad Gent) , Wijk-werken (vroegere PWA), klusdiensten verbonden aan mutualiteiten en/of dienstenchequebedrijven die dergelijke klussen tegen een billijke betaling opnemen.

Dienst Wonen Stad Gent onderzoekt of een derde-betalerssysteem voor kleine kwaliteitsklussen met de focus op veiligheid een haalbaar project is.

Zie ook verslag gezamenlijk forum LWB 14 november 2019 bij interactiegroep 2

• Het klopt dat kwetsbare mensen vaak niet op de hoogte zijn van wat hun rechten zijn en dat ze vaak te laat bij de Woonwijzers, de Huurdersbond, … arriveren.
• Daarom zet Dienst Wonen op meerdere sporen in om dit te vermijden.
• Elke burger kan met zijn woonvragen terecht bij de Woonwijzers van Dienst Wonen Stad Gent.
• Ze zetten cliënten ‘op het goede spoor’ door  informatie, advies, bemiddeling en ondersteuning te verlenen met als doel de woonsituatie op korte en/of op lange termijn (recht op wonen) te verbeteren. Daarvoor kunnen meerdere gesprekken en huisbezoeken (zoveel als nodig) nodig zijn.
• Met vragen rond woonkwaliteit brengt de woonconsulent een huisbezoek, zodat die goed kan inschatten wat de problemen zijn. In overleg met de cliënt wordt dan gezien welke stappen er best verder gezet worden; bv. melding van de gebreken per aangetekende brief aan de verhuurder, aanvraag geschiktheidsonderzoek, opvolging besluit, …
• Cliënten kunnen indien nodig doorverwezen worden naar de Huurdersbond voor gratis eerstelijns juridisch advies en dit voor een jaar lang (doorverwijzingsbrief).
• Dienst Wonen heeft een subsidieovereenkomst met de Huurdersbond waarin twee sporen uitgezet zijn:
  • Gratis eerste lijn juridisch advies in de Woonwijzer Zuid voor alle Gentenaren op doorverwijzing van de woonwijzers.
  • Vorming rond wonen op maat voor doelgroepen. De doelgroepen zijn: laatstejaarsleerlingen uit ASO, BSO, TSO, BuSO, jongeren in instellingen, personen met een psychische beperking, gedetineerden met zicht op invrijheidsstelling, dak- en thuislozen, vluchtelingen, Gentse kotstudenten en de doelgroep van organisaties die werken met en voor kansengroepen. De scholen en organisaties hebben hun locatie op Gents grondgebied.
• Dienst Wonen heeft tal van brochures in verband met wonen. Deze zijn te vinden op de website van de Stad Gent.
• Dienst Wonen geeft zelf ook vormingssessies op maat aan doelgroepen en/of organisaties.

We bevelen sociale huurders om via de reguliere kanalen bij de sociale huisvestingsmaatschappij melding te maken van gebreken. Als dit niet volstaat kan men formeel klacht indienen bij de maatschappij. Als ook de klacht niet serieus genomen wordt kan de sociale huurder in extremis bij de Vlaamse Ombudsdienst terecht alhoewel dit niet laagdrempelig is.

Alle Gentse huisvestingsmaatschappijen zijn actief rond het renoveren van hun bestanden. Er zijn heel wat gebouwen die voor vervanging of structurele renovatie in aanmerking komen, maar niet alle locaties kunnen gelijktijdig aangepakt worden. Dit neemt niet weg dat de maatschappij de basisvoorzieningen en basiskwaliteit moet kunnen garanderen inzake eigenaarsverplichtingen.

Het garanderen van betaalbaar wonen kan niet altijd via het kopen van een eigen woning worden verzekerd. Binnen de stad zetten we in op de huurmarkt (sociale huur en het ontwikkelen van budgethuur) om betaalbaarheid te garanderen.

Zo is er het nieuw project/model CODAK dat betaalbare, compacte wooneenheden wil bouwen en verhuren binnen een coöperatief geheel. Als huurder koop  je aandelen van de coöperatie en geniet je van een ‘korting’ op de huurprijs.  Als huurder investeer je volgens eigen mogelijkheden in vastgoed zonder schuldopbouw.

Dienst Wonen onderzoekt met de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning welk kader nodig is om dit nieuw model op grotere schaal mogelijk te maken.

Verder ondersteunt de stad ook het CLT-project in Gent. CLT Gent hoopt tegen 2022 34 à 35 betaalbare woningen te realiseren.

Voor noodkopers/eigenaars werd, met Europese middelen, het project ICCARus opgestart op 1 november 2018. Dit project betekent een opschaling van Dampoort Knapt op. Hierdoor kunnen tegen 2021 100 woningen van noodkopers/eigenaars gerenoveerd worden. Per woning wordt een budget van 30.000 euro voorzien.  Bij vervreemding van de woning keert het geld terug naar het rollend fonds en kan een nieuw renovatietraject gestart worden. Het stadsbestuur heeft de ambitie om ook na 2021 per jaar 50 woningen van noodkopers/eigenaars via hetzelfde principe te renoveren.

De nood aan woonzoekondersteuning is gekend en er zijn reeds verschillende kleine initiatieven, vooral vanuit vrijwilligershoek, gegroeid. We merken dat vrijwilligers vaak ontmoedigd worden door de moeilijke zoektocht, de hoge huurprijzen, het niet toegewezen krijgen van de wooneenheid, …
De zoektocht naar een woning is een intensief gebeuren en men moet ook kort op de bal kunnen spelen. De meeste hulpverleners hebben onvoldoende tijd om dit voor hun cliënten te doen. Ook is het zo dat alle hulpverleners in ‘dezelfde vijver’ aan het vissen zijn en vaak ook ‘concurrent’ van elkaar zijn.

Het zou mooi zijn mochten de bestaande initiatieven zich bundelen en kunnen uitbreiden met professionele ondersteuning.

Het feit dat er te weinig betaalbaar aanbod is en de keuze van de verhuurder bepalend is, maakt dat de kwetsbare bewoners, vaak met een vervangingsinkomen, alleenstaand, al dan niet met kinderen, al dan niet gekleurd, …. aan een quasi hopeloze zoektocht start.

Misschien zijn eigenaar-verhuurders wel bereid om aan een kwetsbare doelgroep tegen een haalbare huurprijs te verhuren, als ze garantie hebben dat hun huurder voor een langere periode en op verschillende vlakken(ook financieel) begeleid, worden en dat ze bij de hulpverlener terecht kunnen als er toch problemen reizen.

Mensen hebben meestal een voorkeur voor Gent, gezien ze hier gebruik maken van tal van voorzieningen en ze hier een netwerk hebben. Echter soms gaan ze uit noodzaak op zoek buiten Gent.

In 2014 ging de Stad van start met academische praktijktesten op de private huurmarkt. Daaruit bleek dat er discriminatie bestond op de Gentse private huurmarkt van mensen met een andere herkomst, mensen met een handicap, anderstaligen en mensen die leven van een vervangingsinkomen. Tevens bleek dat individuele eigenaars meer discrimineerden dan professionele makelaars.

In 2015 werden dezelfde praktijktesten herhaald na een uitgebreide communicatiecampagne. Eigenaars en makelaars waren deze keer op de hoogte van het feit dat er praktijktesten plaatsvonden. Uit de vergelijking van de cijfers van de tweede meting met de cijfers van de eerste meting, bleek dat praktijktesten een preventieve werking kunnen hebben. De discriminatie daalde immers, nu men op de hoogte was van de testings, en dan vooral bij de makelaars.

Op basis van deze bevindingen ging de Stad in 2016 van start met juridische praktijktesten op individueel niveau in 2017. Daaruit bleek dat 12 van de 86 actieve makelaars op de Gentse huurmarkt discrimineerden tav mensen met een handicap (14% discriminatie) en/of mensen met een handicap (15% handicap). Deze 12 werden nog eens getest. In de tweede reeks testen kon geen discriminatie meer worden vastgesteld.

Binnen 4 jaar willen we de praktijktesten op de woonmarkt herhalen. We willen een flitspaaleffect behouden. Tevens willen we nadenken hoe we ook discriminatie in kaart kunnen brengen en remediëren in een later stadium van het huurproces.

Goedgekeurd project Sociaal Innovatiefonds van Begeleidingscentrum Stappen gaat hierop verder: Woonrecht nu! (voor kwetsbare jongeren tussen 17 & 25 jaar). Meer info 

Geen specifiek beleid hieromtrent. Ook met individuele verwarmingssystemen zijn er ongelijke gebruiken afhankelijk van de typologie of de ligging van een appartement ten opzicht van andere appartementen. Ook zijn er verschillen tussen gebouwen en gebruikers onderling.

Sociale huisvestingsmaatschappijen moeten evenwel duidelijk en correct communiceren en factureren.

De installatie van collectieve systemen neemt opnieuw toe. Dit blijft dus van groot belang.

WoninGent werkt in de nieuwe projecten steeds met individuele tellers, die de effectief verbruikte kWh tellen, ongeacht of de verwarmingsinstallatie collectief of individueel is.

In het bestuursakkoord werd opgenomen dat Stad Gent solidair samen huren mogelijk wil maken op Gents grondgebied. Dit zal uitgewerkt worden aan de hand van enkele proefprojecten. Daarnaast zal de Stad de hogere overheden blijven responsabiliseren op de hiaten en de complexiteit in/van de regelgeving met betrekking tot samen huren.

1. Situering

Dat zijn allemaal gevolgen van ‘in het zwart werken’. Probleem is dat deze doelgroepen hetzij niet weten dat ze illegaal tewerk gesteld zijn, hetzij dit noodgedwongen doen, omdat ze geen andere keus hebben. En dat ze niet op de hoogte zijn of niet aangesloten zijn bij een vakbond. Of geen netwerk hebben om zich daarrond te informeren/adviseren….Daar komt het in essentie op neer.  Als ze bijvoorbeeld contact zouden hebben met iemand van het A-tiem (zie signaal 41, noodgedwongen zelfstandig), dan kan deze medewerker hen op hun rechten/plichten/situatie wijzen en evt. verder helpen of doorverwijzen.

2. Wie is errond actief ?

De vakbond is actief rond dit thema. Dit is waar zij toe komen. 

Sommige buitenlandse werkgevers maken gebruik van buitenlandse statuten die heel wat slechtere arbeidsvoorwaarden kennen dan de Belgische statuten. Dat is heel het probleem van zogenaamde ‘vlaggenschippen’ en ‘dekmantelbedrijven’, om de Belgische wetgeving te omzeilen en uit het buitenlandse statuut het grootste voordeel te halen.

De vakbonden proberen zicht te krijgen op het fenomeen. In het artikel ‘Slowaakse slaven in de transportsector’ van De Morgen, 21/3/2019, lezen we hoe de socialistische vakbond BTB Transport en Logistiek hierover onderzoek voert en daarom naar de voormalige Oostbloklanden trok om dergelijke bedrijven in kaart te brengen. Naar aanleiding van dit onderzoek brachten ze een ‘Zwartboek Sociale dumping – deel 4 ‘ uit. Ze probeerden dan in België het filiaal te vinden, maar kwamen vaak uit op postbusadressen bij een leeg gebouw… Het ging in totaal om zo’n 70-tal firma’s.

De vakbond omschrijft buitenlandse chauffeurs die onwettelijk voor Belgische vlag rijden als ‘moderne slaven’, maar de werknemers zien het meestal anders. Het is geen pretje, maar ze verdienen hier wel een veelvoud van thuisblijvers en dus blijven ze komen. (Slowaaks brutoloon van 700 euro + aangevuld met dagvergoedingen om onkosten te betalen) . Aldus het artikel.